招商蛇口(001979):多元化稳定经营-2023年年报点评

本报告导读:公司围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务,聚焦培育第二成长曲线;开发毛利率持续探底,但利润率已见底回升。

   投资要点:维持增持评级。2023年公司实现营业收入1750亿元,同比下降4.4％;实现归母净利润63亿元,同比提升48.2％。考虑到公司开发与经营并重,聚焦聚焦第二增长曲线,核心优质城市和项目将迎业绩上修,下调2024/2025年归母净利润分别至71/77亿元(原90/107亿元),2026年为85亿元,给予行业溢价1XPB,下调目标价至13.65元。

   围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务,聚焦培育第二成长曲线。2023年公司开发业务占营收比重首次下降至90％以下,占比87.8％,反观资产运营、城市服务占比分别从2022年的2.3％、7.2％上升至3.4％、8.6％,说明公司正朝着多元化稳定经营迈进。

   开发毛利率持续探底,利润率已见底回升。公司营业收入同比减少4.4％,归母净利润同比增加48.2％,主要是因为:①利息费用以及汇兑损失的减少,公司财务费用同比减少53.5％(约10亿元);②本年度计提资产减值损失、信用减值损失同分别比减少27.7亿元、12.7亿元;③本年结转项目权益比例同比提升,公司少数股东损益同比减少42.4％(约20亿元)。

   随着拿地权益比的提升,将扭转少数股东"吞噬"利润的局面。2022年公司少数股东损益占比首次超50％,到2023年公司少数股东损益占比已下降至30.6％,随着公司拿地权益比的提升,未来少数股东损益占比应继续呈下降趋势。

   风险提示:市场超预期下行,公司持续计提大规模减值。