招商蛇口(001979):业绩亮眼,领航前行-2023年报点评

事件:公司发布2023年年报,公司23年实现营业收入1750.08亿元,同比-4.37％;归母净利润63.19亿元,同比+48.2％;基本每股收益0.65元/股,同比+58.54％。

   利润增长亮眼,减值、少数股东损益减少。收入端,公司23年实现营收1750.08亿元,同比-4.37％,Q4单季度实现营收991.79亿元,约占全年营收的56.67％。开发业务收入1539.57亿元,占总营收的87.97％,同比-7.01％,主要系结转规模同比减少;利润端,归母净利润63.19亿元,同比+48.2％。主要系:1)23年计提资产减值损失22.76亿元,同比-54.90％,信用减值损失1.42亿元,同比-89.99％;2)少数股东损益27.87亿元,同比-42.35％。公司23年毛利率15.89％,较22年下降3.36pct。其中,开发业务毛利率17.08％,较22年下降3.98pct。

   销售规模逆势微增,核心区域稳固聚焦。销售端,公司23年签约销售面积1,223.41万平方米,签约销售金额2,936.35亿元(权益比例63.07％),同比+0.34％,23年克而瑞全口径、权益销售金额排名行业均为行业第5,龙头地位稳固,公司市占率提升具备坚实基础,业绩增长潜力较大。拿地端,公司坚持区域聚焦,23年累计获取55宗地块,总计容建面约590万平方米,总地价约1,134亿元,全口径投资强度38.62％,其中权益拿地612亿元,权益投资强度33.05％。其中,在"强心30城"、"核心6+10城"的投资金额占比分别达99％和88％,在北、上、广、深的投资占公司全部投资额的51％,单城投放额达46亿元,土储结构优质,业绩增长潜力持续。

   融资成本再压降,REITs扩募赋能融资。债务端,截至23年底,公司剔除预收账款的资产负债率62.41％、净负债率54.58％、现金短债比为1.28,"三道红线"稳居绿档。公司一年内到期的长期借款为275.22亿元,短期借款13.79亿元。融资端,23年新增公开市场融资324.3亿元,票面利率均为同期内房企债券利率最低水平;全年综合资金成本3.47％,较年初降低42BP,资金成本显著降低。经营活动产生的现金流量净额314.31亿元,经营表现优异,在手货币资金882.90亿元,现金流充足。公司发行蛇口产园REIT规模12.44亿元,强化"投、融、建、管、退"全生命周期发展模式与投融资机制,继续赋能企业融资。

   资产运营业态丰富,多点协同相得益彰。公司23年全口径资产运营收入66.91亿元。1)集中商业:23年实现收入14.48亿元,截至23年底,在营项目38个,在建及筹开44个;2)写字楼:实现收入12.60亿元,在营项目32个,在建及筹开10个;3)产业园:实现收入12.77亿元,在营项目30个,布局国内核心一二线15个城市;4)长租公寓:实现收入10.88亿元,在管项目45个,布局全国19城,在建及筹开项目39个;5)酒店:实现收入10.62亿元,布局17个城市和2个海外国家,在管项目18个,在建项目24个。

   投资建议:公司23业绩表现亮眼,整体销售稳健、拿地积极、信用良好,当前利润率或接近相对底部,未来有望实现业绩触底回升。基于公司毛利率受行业影响回落,我们调整公司24-25年归母净利润至74.01亿元、82.33亿元(原值为100.59、121.92亿元),预计26年归母净利91.51亿元,对应PE分别为11.52X、10.36X、9.32X,维持"买入"评级。

   风险提示:国内外宏观形势变化、房地产销售不及预期、市场竞争加剧风险