招商蛇口(001979):坚持核心城市深耕,资产运营稳步拓展-2023年年报点评

归母净利润同比高增,融资成本优化。2023年营业收入1750.1亿元,同比下降4.4％;归母净利润63.2亿元,同比增长48.2％,主要因为:1)投资收益同比增加3.4亿元至14.7亿元,扣除非经常性损益的归母净利润同比下降5.4％至13.9亿元;2)少数股东损益占比同比下降22.5个百分点至30.6％。全年毛利率同比下降3.4个百分点至15.9％。期末合同负债1615.3亿元,同比增长11.5％。期末剔除预收账款的资产负债率62.41％、净负债率54.58％、现金短债比为1.28。全年综合资金成本3.47％,较年初降低42BP。

   销售稳定增长,坚持核心城市深耕。2023年公司实现签约销售面积1223.4万平方米,同比增加2.5％;对应销售金额2936.4亿元,同比增加0.4％。全口径签约金额排名提升一位至行业第五,上海、苏州、合肥、长沙等13个城市均进入当地流量销售金额排名前五,城市深耕成效进一步凸显。同时,全年拿地55宗,总计容建面约590万平方米,总地价约1134亿元,其中在"强心30城"投资金额占比达99％,在"核心6+10城"投资金额占比达88％,进一步聚焦北上深及杭州、苏州、厦门等重点城市。

   多元业务协同发展,资产运营及城市服务经营稳健。2023年公司全口径资产运营收入66.9亿元,EBITDA33亿元,其中EBITDA同比上年增长0.5％。公司商业在营项目38个,总经营建筑面积约216万平方米;在建及筹开项目44个,总经营建筑面积约309万平方米;写字楼在营项目32个,经营建面128万方,在建及筹开项目10个,总建筑面积81万方;产业园在营项目30个,经营建面226万方;长租公寓项目共45个,经营建面115万方;酒店在营项目18个,经营建面55万方。城市服务方面,物管面积3.5亿平方米,新签年度合同额40.4亿元。

   盈利预测与投资建议。预计2024-2026年公司归母净利润复合增速为14.3％。考虑公司销售表现较为稳健,土储充足且结构优质,维持"持有"评级。

   风险提示:竣工交付不及预期、销售及回款不及预期、政策调控等风险。