招商蛇口(001979):归母净利润高增,销售拿地稳健-年度点评

收入同比略有下滑,归母净利润大幅增长。公司2023年实现营业收入1750.1亿元(YoY-4.4％),归母净利润63.2亿元(YoY+48.2％),基本每股收益0.65元/股,拟每10股派3.20元现金,分红率45.9％。公司营收微降但利润高增主要由于:(1)资产减值损失和信用减值损失24.2亿,同比减少40.4亿;(2)结转项目权益比例同比提升使得少数股东损益同比减少42.4％至27.9亿。毛利率方面,2023年公司整体毛利率同比下滑3.4pct至15.9％,其中开发业务、资产运营、城市服务毛利率分别为17.1％、3.4％、8.6％,同比分别为-4pct、+15.1pct、+2.2pct,资产运营和城市服务的毛利率同比均有所改善。

   销售规模逆势微增,跻身行业前五。公司2023年销售额2936.4亿元(YoY+0.4％),销售面积1223.4平方米(YoY+2.5％)。销售额位于行业第五,较2022年提升一名。公司2023年在全国13城进入当地流量销售金额TOP5,其中,上海、苏州、合肥、长沙、南通排名TOP1;深圳、南京、温州、徐州进入TOP3;无锡、西安、成都、重庆位居TOP5,城市深耕成效凸显。

   一线城市投资额占比达51％,土储结构不断优化。2023年公司拿地建面590万平(YoY-18.7％),权益地价867亿元(YoY+13.2％),拿地权益比同比提升17pct至76.5％,权益口径拿地强度同比提升4pct至46.8％。公司投资聚焦"强心30城"和"深耕6+10城",投资额占比分别达99％和88％。其中在一线城市的投资额占比达到51％,单城投放额达46亿元,先后获取上海9宗、杭州6宗、北京5宗、西安5宗优质土地,公司土储结构不断优化。

   持有物业运营规模扩大,资产运营效率提升。2023年全口径资产运营收入66.91亿元(YoY+17.2％),实现EBITDA33亿元(YoY+8.6％)。其中,集中商业、产业园、写字楼、公寓运营收入分别为14.5、12.6、12.8、10.9亿元,EBITDA5.3、8.6、6.7、6.9亿元,酒店运营收入10.6亿元。公司持续强化运营期成本管控,2023年公司成熟运营期项目(开业三年及以上)EBITDA回报率达6.24％,同比提升0.45pct。

   积极融资调整债务结构,融资成本下降至3.47％。截止2023年末,公司净负债率54.6％,剔预资产负债率62.4％,现金短债比1.28倍,三道红线维持绿档。公司有息负债2124亿元,同比+5.1％,其中银行贷款、债券和信托融资分别占比56.4％、30.5％和5％。2023年公司抓住LPR下行的市场窗口,发挥公司信用优势进行高息债务置换,资金成本显著降低,全年综合资金成本3.47％,较年初降低42BP。

   投资建议:公司作为央企龙头,财务稳健,融资成本有显著优势,能够积极参与土地市场,随着低毛利地块逐渐消化,新拿地利润率修复,我们认为公司将受益于竞争格局改善。根据公司过往拿地和销售情况,我们调整了盈利预测,预测公司2024/2025/2026年营收分别为1858/1873/1814亿元,归母净利润分别为85/95/95亿元,对应摊薄EPS为0.94/1.05/1.05元/股。当前股价对应2024年动态PE10.1x,维持"买入"评级。

   风险提示:市场销售复苏不及预期,政策落地不及预期,资产运营业务发展不及预期。