招商蛇口(001979):经营稳健蓄势,业绩迈向上行-年度点评

业绩回顾2023年业绩略高于我们预期招商蛇口公布2023年业绩:收入同比下降4％至1750亿元;税前/税后毛利率同比下降3.4/2.6ppt至15.9％/12.4％;归母净利润同比增长48％至63亿元,略高于我们预期(60亿元)。公司业绩高增主要因:①年内计提信用及资产减值下降至24亿元(2022年共计提65亿元);②REITs扩募及合联营企业结利增长带动投资收益上升;③少数股东损益占净利润比重较2022年下降23ppt至31％。公司拟每股分红0.32元,对应分红比例提升至46％(2020-2022年平均分红比例为40.6％)。

   融资成本创新低,龙头央企财务优势凸显。公司2023年末在手现金较年初持平略增至883亿元,净负债率、扣预资产负债率和现金短债比分别为55％、62％和1.28倍,稳居三条红线"绿档"。公司2023年新增公开市场融资324亿元,年末综合融资成本3.47％,较2022末、1H23末分别下降42、18BP,再创历史新低。

   发展趋势2023年销售整体平稳,核心城市深耕卓有成效。2023年公司销售面积同比增长2.5％至1223万平,销售额同比增长0.4％至2936亿元,锚定行业五强,且在上海、深圳、南京、合肥、长沙等核心城市维持Top3市占率。

   2023年公司新增土储1142万平,权益地价同比增长13％至867亿元,权益口径拿地强度达47％(2022年43％)。2023年公司在"强心30城"和"深耕6+10城"的投资金额占比分别达99％和88％,且北上广深投资占比超五成,土储盘面持续夯实。我们估算公司2024年初滚存在2800亿元左右,叠加2023年权益口径货值补充约1700亿元,我们预计公司今年销售表现或将继续跑赢行业。

   今明两年业绩有望延续高增长,分红有保障。我们测算公司2022-23年拿地利润率中枢均位于20％以上,叠加太子湾高毛利项目有望于今年进入结算周期,我们认为公司2024年结算毛利率或将筑底回升。公司近年投拓布局和兑现度有所优化,进一步计提大额资产减值的概率不大,我们预计上述因素有望共同带动公司2024-25年盈利实现30％左右的增长。同时,公司于近期发布《未来三年(2023-25年)股东回报规划》,提出2023-25年现金分红占当年归母净利润比例均不低于40％,彰显积极回馈股东之态度。

   盈利预测与估值维持2024/2025年盈利预测不变,对应增速分别为28％/28％。当前股价对应0.7/0.7倍2024/2025年P/B。维持跑赢行业评级和目标价14.0元不变,对应1.0/1.0倍2024/2025年P/B,较当前股价有47％的上行空间。

   风险行业基本面复苏进度慢于预期;结算进度或利润率低于预期。