招商蛇口(001979):销售业绩逆势增长,财务状况维持稳健-年度点评

事项:公司公布2023年年报,全年实现营业收入1750.1亿元,同比下降4.4％;归母净利润63.2亿元,同比增长48.2％,拟每10股派发现金红利3.20元(含税)。

   平安观点:归母净利同比增长,合同负债金额提升:公司2023年实现营业收入1750.1亿元,同比下降4.4％,归母净利润63.2亿元,同比增长48.2％。归母净利润增速高于营收主要因:1)资产及信用减值损失同比减少40.4亿元;2)少数股东损益占比同比下降22.5个百分点至30.6％。全年毛利率15.9％,同比下降3.4个百分点。期末合同负债1615.3亿元,同比增长11.5％。

   销售规模逆势微增,投资区域持续聚焦:公司2023年销售面积1223.4万平米,同比增长2.5％;销售金额2936.4亿元,同比微增0.4％;销售均价24001元/平米,同比下降2.1％。"强心30城"销售额占比91％,其中核心"6+10城"占比77％,聚焦成效显著。2023年累计获取地块55宗,总计容建面约590万平方米、总地价约1134亿元(权益比例76.5％),拿地销售面积比48.2％、拿地销售金额比38.6％。其中"强心30城"、"核心6+10城"投资金额占比分别达99％、88％,北上广深投资占公司全部投资额51％。公司2023年新增项目中29个实现当年拿地当年开盘,期内贡献销售金额约340亿元。

   三条红线维持绿档,资金成本延续下行:2023年末公司剔除预收账款的资产负债率62.4％、净负债率54.6％、现金短债比1.28,三条红线维持绿档。期内公司充分发挥信用优势置换高息债务,资金成本显著降低,全年新增公开市场融资324.3亿元,期末综合资金成本3.47％,较年初降低42BP。

   投资建议:考虑房地产行业调整节奏超出预期,公司后续销售结转可能面临压力,下调公司2024-2025年EPS预测至0.81元(原为0.84元)、0.88元(原为1.17元),新增2026年EPS预测为0.97元,当前股价对应PE分别为11.8倍、10.8倍、9.8倍。公司财务状况稳健,投资区域持续聚焦,仍旧有望以优质资产助力未来发展,我们看好公司中长期表现,维持"推荐"评级。

   风险提示:1)楼市修复不及预期风险:若后续购房者信心不足、销售修复低于预期,将对公司发展产生负面影响;2)核心城市地块获取概率降低风险:房企拿地策略趋同之下,核心城市核心地块竞争仍相对激烈,获地难度增加或导致公司优质土储获取不足风险;3)盈利能力进一步下探、持续减值等风险。