招商蛇口(001979):业绩增长投销稳健,分红提升回报股东

年度报告,全年实现营业收入1750.1亿元,同比-4.37％;实现归母净利润63.19亿元,同比+48.20％;基本每股收益0.65元,每股现金分红0.32元,分红比例45.88％,股息率约3.36％。归母净利润高增,主因减值减少＆权益比例提升:2023年公司开发结转面积845万方,同比-2.21％,导致营收规模下滑。同期利润总额、净利润分别同比-11.56％和+0.09％,而归母净利润同比逆势+48.20％,主要由于:①公司当年计提资产＆信用减值损失24.18亿元,较2022年少计提40.41亿元;②公司当年结转项目权益比例提升,少数股东损益27.87亿元,较2022年减少20.47亿元。

   销售规模逆势微增,重点城市优质巩固:2023年公司销售金额2936亿元,同比+0.4％(TOP10房企平均同比-13％),稳居行业前五。从区域看,公司"强心30城"销售贡献占比91％,"核心6+10城"占比77％。在全国13个城市进入当地销售榜TOP5,其中上海、苏州、合肥、长沙和南通五城居TOP1,持续巩固优势。

   投资坚持聚焦深耕,资源投放强心城市:2023年公司获取55宗地块,总建面590万方,同比基本持平,总地价1134亿元,同比+6.9％,权益地价867亿元,同比+28.9％,权益比0.76,较2022年提升13pct。在"强心30城"和"核心6+10城"的投资金额占比分别为99％和88％,其中一线城市投资占总投51％,单城投放额达46亿元。新增项目运转高效,55个新增项目中有29个实现当年拿地当年开盘,贡献销售金额340亿元。

   财务结构安全稳健,"三道红线"始终居绿档:截至2023年末,公司剔除预收账款的资产负债率62.41％、净负债率54.58％、现金短债比1.28。全年公开市场融资324.3亿元,票面利率为行业同期最低;全年平均融资成本3.47％,较2022年降低42BP。

   公司销售规模维持增长,投资布局聚焦深耕,2024年优质项目逐步结转,业绩有望持续回升。考虑当前房地产市场承压,我们小幅下调公司2023/2025年归母净利润至91.1和118.1亿元(原为107.3/140.8亿元),新增2026年归母净利润预测143.5亿元,同比增速分别为44.2％、29.6％和21.6％。公司股票现价对应PE估值为9.5/7.3/6.0倍,维持"买入"评级。

   风险提示

   政策落地不及预期;房地产市场销售持续低迷;竣工不及预期