万科A(000002):经营稳定持续投资,到期负债有序偿还

成交表现居行业中上,规模保持一梯队水平。根据经营公告及克而瑞,2024年2月公司实现销售金额140亿元,同比下降54％,24年前2月销售金额335亿元,同比下降43％,维持全国前二的位置。23年4季度以来公司实现累计销售金额1290亿,期间销售规模全国第一,扣除土地投资后月均可支配资金246亿元,对刚性支出覆盖充足。

   持续拿地保持经营健康,拓展物流项目立足长期经营。根据经营公告及中指院,2024年前2月公司新增4个住宅开发项目,拿地金额为23亿元,新增2个物流园区项目,聚焦长期可持续发展。

   短期现金流压力可控,积极申报REITs增厚资金。根据Wind统计,万科24全年公开信用债到期规模289亿人民币,截止23Q3公司母公司货币现金余额260亿元,考虑到23年4季度以来公司降低土地投资强度,且债务偿还压力较小,预计可支配货币现金规模变较小,对于24年公开市场到期债务及其他借款具备较强的保障能力。此外公司多年发展经营性物业,且抵押比例较低,后续若有进一步资金需求,可通过申请发行REITs方式打通退出通道,也可通过经营性物业贷融资,考虑抵押率后可为公司提供超过400亿元的经营性物业贷支持。

   盈利预测与投资建议。预计23-24年归母净利润分别为162亿元、172亿元,同比-28％、+6％,对应PE为6.8x、6.4x。维持公司22年末归母净资产0.9倍合理估值,对应A股合理价值18.31元/股,考虑汇率及AH溢价因素对应H股16.97港元/股,维持"买入"评级。

   风险提示。改善不及预期,包括政策改善、居民需求持续性不及预期等;供给侧出清扰动市场情绪;结算规模及利润率不及预期等。