城建发展(600266):23年顺利扭亏为盈,看好城中村改造之助力

2023年预盈4.7-7.0亿元城建发展披露2023年度预盈公告,预计2023年实现归母净利润4.7-7.0亿元(2022年亏损9.3亿元),实现扣非归母净利润4.1-6.2亿元(2022年亏损5.0亿元),实现扭亏为盈。

   关注要点顺利实现扭亏为盈,主业延续稳健经营。公司期内扭亏为盈主要因:1)房地产主业持续稳健经营;2)公司持有的交易性金融资产股价变动幅度较上年同期减小,因而对公司业绩影响得以降低(2022年该项亏损15亿元)。

   往后看,公司在手可结资源充裕(3Q23末合同负债305亿元,相当于22年房地产开发收入的1.3倍),我们认为有望为2024-2025年结算形成支撑;叠加此后结算结构中京内项目占比将提升,我们预计毛利率下滑和存货减值压力较小,后续业绩增长有保障。

   2023年销售额再上台阶,北京拓储保持平稳。根据克而瑞数据,公司2023年在北京实现流量口径销售额398亿元,同比增幅超50％,仍保持在销售榜第二名;考虑到公司重庆、成都等地亦有销售贡献,我们预计公司2023年销售额约430亿元,同比增幅约40％(2022年303亿元)。公司2023年于北京新增2宗地块,拿地总价114亿元,较2022年基本持平;其中海淀四季青地块(香山樾)已于去年11月末首开,奶西项目(望京国誉府)也于近期开盘、我们预计总货值约50亿元。在充裕资金的支撑下,我们认为公司2024年将在北京保持平稳拓储节奏;基于目前货源结构的支持,我们预计公司2024年销售仍有望保持在400亿元左右。

   近期城改政策表达积极,公司相关储备有望进一步扩充。开年以来中央及地方关于城中村及"三大工程"的政策支持和实践持续推进,如12月PSL余额净增3500亿元,广州发布《城中村改造专项规划》,深圳发布《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》等;此外,尽快形成"三大工程"实物工作量也是金融监管总局在国新办新闻发布会上提出的明确要求1。在此背景下,我们认为公司有望依托集团资源和相关业务先发优势扩充城改项目储备(3Q23末公司在手5个重点棚改项目、2个一级开发项目和3个城市更新项目),建议密切关注北京城中村细则落地情况。

   盈利预测与估值考虑到结算结构调整和或有减值影响,下调23/24年盈利35％/35％至6.9/10.4亿元,新引入25年盈利预测12.4亿元,对应24/25年同比增长50％/20％。维持跑赢行业评级。公司股价已回退至23年初水平,最新交易于0.4/0.3倍24/25年P/B,估值亦回落至2016年至今负一倍标准差左右,垒高了安全垫。兼顾城改主题对风险偏好的支撑和盈利预测调整,我们下调目标价25％至6.6元,对应0.6/0.5倍24/25年P/B和55％的上行空间。

   风险拿地规模不及预期;结算进度不及预期。