万科A(000002):销售规模下降排名上升,短期内现金流压力可控

全年销售规模下降,年末排名升至全国第二。根据公司经营公告,23年公司实现销售金额3761.2亿元,同比下降9.8％,与其他主流房企相比降幅处于中等水平,排名提升1位至全国第2名。但受市场景气及公司近年来缩量拓展影响,未来销售规模或仍承压。

   拿地力度冲高回落,融资水平影响公司拿地意愿。根据公司经营公告,23年万科拿地总金额为830亿元,同比-6％,权益拿地金额530亿元,同比+7％。投资力方面,23年公司金额口径拿地力度为22％,较22年小幅提升1pct,在持续经营房企中力度处于中游。投资节奏来看,公司拿地力度与销售及融资情况具有较高相关性,23年拿地集中于二三季度,其中Q3拿地力度达到42％,接近20年以来单季度最高水平,Q4公司融资规模下降,拿地力度也相应下行。

   发行到期规模均下降,短期内现金流压力可控。预计24年全年到期规模在290亿人民币左右,较23年下降30％。现金流安全性来看,估算公司23Q1-3月均经营性现金流流出200亿元左右,经营性现金流流入为240亿元左右,不考虑拿地的情况可完全覆盖刚性经营支出,且足以应对24年年内公开信用债到期,短期内公司现金流压力可控。

   盈利预测与投资建议。预计23-24年归母净利润分别为162亿元、172亿元,同比-28％、+6％,对应PE为7.4x、6.9x。参照可比公司给予公司22年末归母净资产0.9倍合理估值,对应A股合理价值18.31元/股,考虑AH溢价因素对应H股16.97港元/股,维持"买入"评级。

   风险提示。改善不及预期,包括政策改善、居民需求持续性不及预期等;供给侧出清扰动市场情绪;结算规模及利润率不及预期等。