城建发展(600266):聚焦创造价值,能力把握机遇-投资价值分析报告

风险因素:城中村改造政策出台具有不确定性,公司实际获得项目并兑现利润

  情况不及预期的风险;房地产支持性政策出台节奏和实施效果不及预期,行业

  基本面进一步下滑风险;公司部分历史存量项目难以有效去化销售,或结算后

  难以盈利的风险;公司持有型物业经营表现不及预期的风险;公司对外股权投

  资收益不及预期的风险。

   盈利预测、估值与评级:我们认为长期聚焦北京的战略为公司实现跨周期销售

  业绩增长提供了关键助力,而突出的棚改项目经验为公司把握未来城中村改造

  政策机遇创造了重要的先决条件。我们看好公司依托核心城市市场,把握城中

  村改造机遇,实现中长期稳定发展,持续提升销售和利润规模的良好前景,我

  们预测公司2023/2024/2025年EPS为0.48/0.67/0.86元。我们选取上海临港

  (中信证券研究部预测),招商蛇口、张江高科(Wind一致预测)作为城建发

  展可比公司,和可比公司一样,城建发展绝大多数资源也聚焦核心--线城市,

  且具备在核心--线城市持续以可控成本获得项目资源的能力,并不完全依赖于

  招拍挂市场的竞争,这有别于绝大多数开发企业。同时,由于均是国企,可比

  公司和城建发展都享有较低的资金成本。考虑到公司在手优质资源是公司核心

  价值来源,并有望依托城中村改造政策进一步兑现业绩,我们认为基于净资产

  的PB估值将更有利于评估公司合理价值。当然,对比可比公司而言,城建发展

  的经营性业务占比较低,品牌实力也有进一步提升空间,其估值应该较可比公

  司有折价。参考可比公司2023年1.2-1.8倍PB估值(均值1.5倍),我们给

  予公司2023年0.9倍PB目标估值,对应目标价10元/股,首次覆盖,给予"买

  入"评级。