城建发展(600266):聚焦北京优势突出,资源整合可期待-深度报告

聚焦深耕北京市场,销售保持通畅公司是一家专注于房地产开发和经营的大型品牌地产开发商,以房地产开发为主要业务方向,以北京为核心实施区域布局。2022年公司销售金额303.42亿元,同比增长18.01％,位于2022年度北京市销售排行榜第2名、中国房企销售额百强榜第69名,创造公司成立以来销售业绩最好记录。根据中指研究院2023年1-6月销售榜单数据,2023H1公司销售金额为183.08亿元,同比增长36.96％,销售排名稳居北京市TOP2,全国房企销售额百强榜排名跃升至第40名,行业地位及市场影响力再度提升。

   旧改能力突出,保障公司可售货值充足截至2022年底,公司共持有11个土地一级开发项目,其中包括7个尚未开发项目及3个在建项目。公司目前处于在建及前期状态的项目计容建面约772万平方米,总投资额约1052亿元。在城市分化的大背景下,房地产企业的投资策略更加趋同,核心城市拿地竞争较为激烈。公司具备丰富的旧改储备,且均位于北京的热点板块,从短期来看,在竞争日益加剧的环境下,公司的旧改土储能够为公司提供丰富的可售货值,巩固市场地位;从长期来看,公司的旧改能力及旧改储备能够为公司进驻存量开发市场做好准备。

   投资收益有望扭亏为盈,2023年业绩预期改善2022年公司实现营业收入245.62亿元,同比上升1.56％;归母净利润为-9.26亿元,同比减少244.4％。2023Q1公司扭亏为盈,实现归母净利润0.63亿元,同比增加106.18％;毛利率及净利率企稳回升,2023Q1分别达到29.22％、2.39％,较2022年底增长15.49pct及5.99pct。2022年公司整体业绩承压主要因为非房地产业务利润大幅度下降,我们认为,公司的房地产开发主业始终保持良好的经营状态,随着2022年影响市场的不利因素逐渐减少,我们认为2023年公司投资收益拖累公司业绩概率较低,公司整体业绩预期改善。

   受益集团资源整合,管理规模有望扩大公司目前与控股股东城建集团的两家全资子公司"开发公司"及"住总集团"存在房地产业务的同业竞争。城建集团承诺待开发公司满足注入条件后尽快解决同业竞争问题,同时拟先将住总集团旗下房地产板块交由公司托管,待其具备条件后注入公司以解决同业竞争问题。我们认为,公司控股股东的资源整合,有利于公司管理规模扩大、资源利用效率提高及品牌优势增强。

   盈利预测与估值综合考虑公司的财务安全性、土储质量、品牌力,我们认为公司应当享有估值溢价。我们预计公司2023-2025年归母净利润分别10.24、12.92和15.47亿元,2023年EPS为0.45元/股,BPS为11.09元/股。综合NAV及PB估值,我们给予公司0.65倍PB估值,目标价7.21元/股。首次覆盖,给予"买入"评级。

   风险提示:政策存在不确定性;行业下行影响毛利率;项目推进不及预期。