中交地产(000736):短期业绩承压,投销融保持积极

2023年起盈利能力有望逐步修复,下调至"持有"评级公司10月30日发布三季报,1-3Q2022实现营收152.5亿,同比+155％;

   归母净利润一1_7亿元,去年同期为0.02亿元。随着土地市场竞争烈度的下降和房地产市场的企稳,我们预计2023年起公司盈利能力有望逐步修复,调整2022-2024年EPS至0.34/0.70/1.12元(2022/2023年前值0.57/0.83元)。可比公司2023PE均值9.2倍(Wind-致预期),考虑到公司投销融依然积极、具备较大的结转弹|生、央企集团的协同支持,我们认为公司合理2023PE为13.8倍,目标价9.66元(前值5.98元,基于7.2倍2023PE)。但由于公司前期涨幅较大、估值较高,下调至"持有"评级。

   继续承受规模扩张带来的阵痛,全年业绩有望扭亏回正2019年以来公司销售规模快速扩张,这批项目逐步结转推动营收自21Q4以来持续高增长。但1-3Q出现亏损,主要由于:1、扩张期拿地成本较高、地产下行以及结转结构的变化,导致毛利率同比-10.5pct至11.5％;2、合作项目结转较多,少数股东损益达到3.0亿元,超过净利润;3、收购项目公司股权时的公允价值重估导致投资亏损1.9亿元:4、部分亏损无法抵税导致报表所得税率达到74.7％。截至22Q3公司合同负债仍有463亿元,相对2021年营收覆盖率高达318％,我们预计Q4结转规模仍然充裕,且部分高毛利项目有望结转／处置,带动全年业绩扭亏回正且与2021年持平。

   充裕货值支撑下,Q3销售金额接近回正受制于地产下行,1-3Q公司销售面积同比-14％至155万平,销售金额同比-25％至347亿元,权益比例较2021全年-2pct至6g％。其中,Q3公司销售金额同比一1％至142亿元,已经接近回正,显著跑赢行业(根据国家统计局,Q3全国商品房销售金额同比-20％),主要得益于充裕可售货值的支撑。

   前三季度拿地强度仍然较高,内外部融资渠道畅通由于地产下行,2022年以来公司拿地强度逐季下降,但1-3Q新增拿地总价仍有177亿元,拿地强度达到51％,在厦门、合肥、武汉、成都、长沙等二线城市均有落子,继续为未来发展奠定优质弹药。公司拿地权益比例较2021年-24pct至38％,主要被厦门收购项目拉低(总价100亿元,公司权益比例仅1g％)。尽管公司仍为"红档"房企,但央企属性使得公司依然能够低成本融资,2022年以来公开市场发债22.7亿元,利率为3.22％-4.50％。

   此外,公司亦获得中交房地产集团的融资支持,2022年以来累计向集团借款120.3亿元,利率不超过7.5％。

   风险提示:疫情、行业下行、盈利能力下行、资金链、公司治理风险。